Des règles du jeu à la fois floues, ignorées et périmées, installant un climat d'insécurité juridique qui bloque les investissements et complique l'accès au logement. C’est entre autres ce que décrit le commissaire aux enquêtes économiques au niveau du ministère de l'Industrie et du Commerce, Papa Djibril Diakhaté, dans son livre « La régulation des loyers en droit immobilier sénégalais ». Le consultant immobilier n’a pas manqué de donner des conseils.

« La régulation des loyers en droit immobilier sénégalais », c’est le titre de l’ouvrage de Papa Djibril Diakhaté, consultant immobilier, mais aussi commissaire aux enquêtes économiques exerçant au niveau du ministère de l'Industrie et du Commerce. L’auteur décrit, entre autres, un labyrinthe administratif et des individus qui agissent dans le flou ou l'informel. La loi elle-même est déconnectée de la réalité économique, selon l’auteur.

« C’est une situation assez complexe parce que nous avons mené les récentes réformes sur cette question à travers le ministère de l'Industrie et du Commerce. Nous consultons un marché locatif qui est un peu désincitatif. Les gens ne comprennent pas d'abord la réglementation. Même si elle est comprise, elle n'est pas appliquée. Même si elle n'est pas appliquée, la réglementation n'est pas adaptée. »

Ainsi Papa Djibril Diakhaté décrit une situation de désorganisation qui doit pousser l'État à réagir et à essayer de rectifier. Parce que, souligne-t-il, le Sénégal a besoin de construire, chaque année, plus de 15 000 nouveaux logements pour pouvoir couvrir la croissance démographique qui est de l'ordre de 2,9 % chaque année. Depuis les indépendances, des programmes de logements ont été mis en place par l'État du Sénégal. Aujourd'hui, on parle du programme national d'aménagement du logement et de rénovation urbaine. Cependant, une réelle politique d'habitat social doit être mise en place pour faciliter à tout Sénégalais l'accès à un logement abordable.

Réactualiser les textes, organiser le secteur de l'intermédiation immobilière

Ainsi, l’auteur propose des solutions à la fois d'ordre juridique, d'ordre fiscal et économique, mais aussi d'ordre social et territorial. Pour les solutions juridiques, Papa Djibril Diakhaté invite l’État à réactualiser un certain nombre de textes, surtout le décret 2010-439 qui fixe le prix des terrains nus et des terrains bâtis sur l'ensemble du territoire national. « Ce décret doit être révisé tous les deux ans. Depuis 2010, ce texte n'a pas été révisé. Ce qui fait que les experts immobiliers censés calculer la surface corrigée pour déterminer la valeur locative ne peuvent pas calculer sur une base légale valide. C'est-à-dire qu'ils appliquent les prix du marché, » explique l’auteur.

Il demande aussi la réglementation du secteur de l'intermédiation immobilière : agences immobilières et courtiers. M. Diakhaté estime que le gouvernement doit mettre en place un système qui permet de recenser les agences immobilières et les courtiers et de faire un suivi rigoureux par rapport à l'application de la réglementation. Parce que les spéculations dont on parle souvent proviennent de ces intermédiaires qui demandent trois à quatre mois de caution, ce qui n'est pas tout à fait normal. La réglementation actuelle, selon le décret 2023-382, parle de deux mois de caution.

« Si vous avez un loyer de 120 000 F, vous donnez les deux mois de caution (120 000 x 2, ça fait 240 000). Maintenant, si vous devez payer la commission d'agence ou de courtage, vous devez payer 60 000 F, c'est-à-dire la moitié des 120 000. Et la loi même vous permet de payer un mois et que l'autre mois vous soit étalé sur l'année, » détaille le commissaire aux enquêtes économiques. Par exemple, dit-il, si votre loyer est de 120 000 F, en plus du premier mois, le bailleur vous autorise à étaler le deuxième mois de caution sur toute l'année. Par conséquent, votre mensualité s'élèvera désormais à 130 000 F (120 000 F de loyer + 10 000 F de complément). Ces mesures ont été mises en place depuis 2023, mais ne sont pas appliquées par les acteurs.

Par rapport aux solutions d'ordre économique et fiscal, Papa Djibril Diakhaté propose à l'État de taxer l'immobilier de luxe, c'est-à-dire l'immobilier haut de gamme, pour financer le logement social. Selon lui, le gouvernement peut procéder par approche ciblée et nouer des partenariats. Il rappelle que l'État du Sénégal a mis en place le code des investissements de 2025 à travers son article 28, c'est-à-dire la facilité pour tout investisseur d'acquérir un foncier par le biais de l'attribution qui est faite au niveau de l'APEX.

Mais le véritable goulot d'étranglement de cette question, d’après M. Diakhaté, c'est le financement. « Il faut que l'État revienne dans le jeu économique, finance le logement et facilite à tout Sénégalais d'accéder facilement à un logement, » indique ce commissaire aux enquêtes économiques.

En ce qui concerne l'équité territoriale, Papa Djibril Diakhaté relève que la région de Dakar concentre entre 25 % et 30 % de la population nationale. Pour lui, cette forte densité, accentuée par l'exode rural et l'installation croissante d'expatriés, crée une situation de saturation qui n'est désormais plus viable à long terme. Le Sénégal est un pays relativement stable et les citoyens des pays limitrophes préfèrent venir s'installer ici, dans la capitale. « On sait que la région de Dakar, c'est presque la plus petite région du Sénégal. Maintenant, l'État doit mettre en place une politique de décentralisation pour un meilleur étalement urbain, permettant à tout Sénégalais de pouvoir, par exemple, quitter Tambacounda ou même Matam, venir travailler à Dakar et rentrer chez lui, » préconise-t-il, précisant qu’il faudra du temps. « Il faut faire des réformes, il faut aussi le suivi, que ces textes soient appliqués. Il faut aussi, in fine, renforcer l'organe de contrôle, qui est la Commission nationale de régulation du loyer, » note Papa Djibril Diakhaté. Ainsi, prônant une baisse du loyer, l’auteur estime qu’il faut revoir le coût du foncier et le coût de la construction.

Une contribution précieuse

Pour sa part, El Hadji Oumar Diouf, représentant de l’Amical des commissaires aux enquêtes économiques, soutient que l’auteur, à travers cet ouvrage, partage non seulement un savoir, mais aussi offre une vision, une analyse, une contribution précieuse. « Vous avez su transformer votre expérience, vos recherches et votre sens critique en une œuvre accessible et enrichissante. Pour tous, votre travail est une source d'inspiration. Il rappelle à chacun d'entre nous l'importance de transmettre, de questionner et de participer activement à la construction du savoir. Je tiens également à souligner que publier un ouvrage demande du courage, le courage de s'exposer aux regards des autres, d'accepter les critiques et de défendre ses idées, » admire-t-il.

Prenant la parole lors de la cérémonie de présentation du livre, un intervenant a salué la plume de Papa Djibril Diakhaté, qui a su conjuguer rigueur juridique, analyse économique et sensibilité sociale pour examiner avec profondeur et lucidité la question cruciale de la régulation des loyers au Sénégal. « La thématique de cet ouvrage n'a rien d'anecdotique. Elle touche directement la vie quotidienne de nos concitoyens, en particulier dans un contexte où le coût de la vie connaît une escalade qui fragilise les ménages modestes, comprime le pouvoir d'achat des classes moyennes et pèse sur l'activité économique, » dit-il.

Il relève que M. Diakhaté ne se contente pas de décrire l'existant. « Il analyse avec précision les dispositifs de fixation et de révision des loyers. Il pointe des insuffisances de nos mécanismes. Il questionne la capacité de l'État — à travers le cadre réglementaire du Code des obligations civiles et commerciales, la loi n° 2021-25 du 12 avril 2021 sur les prix et la protection du consommateur, ainsi que le décret n° 76-669 du 9 juillet 1976 — à exercer un rôle de régulateur juste et efficace, » déclare-t-il.

BABACAR SY SEYE